草案提及“电子投票系统”

修改稿已删去此规定

原草案第七条规定，市物业管理行政主管部门应当建立全市统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。同时提倡业主通过电子投票系统进行表决那些业主共同决定的事项;小区相关公告、公布、通告或者公示的事项也可以在系统中发布。

但是在此次修改稿中，此规定已删去。根据人大法制委员会修改情况的报告显示，删去原因是有常委会组成人员提出，业主表决方式应由业主自主决定，电子表决只是方式之一，不必在立法中作专门规定。

针对业主大会难开

新增“业主代表大会制”

现实生活中，业主大会召开难的情况普遍存在，此次修改稿建议增加业主代表大会制，以利于推进业主自治。

修改稿第八条中规定，经全体业主同意，可以以幢、楼层、单元或者其他为单位成立业主小组，由业主小组推选业主代表大会代表，业主代表大会履行业主大会的职责。业主可以列席业主代表大会会议，业主大会或者业主代表大会通过的决定对全体业主具有约束力。

同小区有不同物业类型，建议可分区管理

修改稿第二十七条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。但是，同一物业管理区域内存在不同物业类型的，经业主大会决定，可以实行分区管理。

市业主委员会协会有关负责人表示，因为现实中一些小区有商业、住宅不同的功能，不同的功能对物业管理有不同的需求，像管理、服务、收费也应该有所区分。所以，增加的这一条文指明了物业管理的一个方向，能更好地适应商住一体等新型物业形态的物业管理需要。

倡导有条件的小区可给业委会成员发津贴

温州装修网小编发现，修改稿中增加了一个倡导性条款，就是第二十一条规定。倡导有条件的物业管理区域，经业主大会决定，可以给予业主委员会委员一定的津贴，或者聘请业主委员会专职人员。业主委员会委员的津贴或者专职人员的薪酬，由业主大会决定。

业内人士透露，原来做业委会工作大家一直认为是做“公益”。但是实际上，业委会工作对个人来说，会产生一些额外的交通费等费用，这些也确实不应由个人承担。现在，一些小区经业主大会同意也有给业委会委员一定的交通、话费补贴。但前提一是有条件的小区，二是必须通过业主大会决定，三是津贴要有限额要适度，比如三五百元以内，而且报销要有凭据。

物业行政管理职能有划分，市民有地方投诉了

草案第五条提出建立主管部门监督管理、乡镇(街道)会同管理的体制。在审议中，有常委会组成人员和街道代表提出，这样的制度安排仍不能理顺职责关系，容易出现推诿现象。同时提出，当前物业管理活动的投诉处理机制不健全。

由此，修改稿对行政管理的权力边界进一步明确，其中第五条明确由市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责其区域内的物业管理的行政执法等职能;街道负责指导业主大会的成立和业主委员会等业主自治组织的选举，监督业主自治组织和物业服务企业的日常活动等。

同时，还增加了有关部门要建立受理、查处等投诉举报工作机制的规定。由物业管理行政主管部门和相关行政管理部门，应当按照各自职责受理对物业管理活动的投诉、举报，依法调查处理违法行为。

业委会公示内容、委员禁止行为两份“清单”出炉

此次修改稿列明了业委会公示的内容，这样业主就能清楚地知道并监督业委会的工作了。其中要求，业主委员会应当每年至少一次向业主大会报告物业管理实施情况和经费收支情况，并向全体业主公布。公告内容包括物业合同、物业共有部分的使用和收益情况、管理规约、业主大会议事规则等8项内容。

同时还列出了业委会委员的禁止行为，包括违法侵占、挪用业主共有财物等十方面行为。

对住户而言，这两个清单的出炉，能进一步加强业委会工作的透明度，市民可以通过条文比照，对业委会的工作进行监督。

物业专项维修金有望“增值”，设立“应急金”

维修金还能增值?此次修改稿对物业专项维修资金的管理与使用进行了一定的创新，其中规定物业维修专项资金由人民政府专项维修资金管理机构代为统一管理的，管理机构应当确保资金的增值。

另外，修改稿还明确将“首期交存的物业专项维修资金总额”的3%至5%设立应急备用维修资金。当发生电梯故障、消防设施故障等可能危害房屋安全或人身安全的情况时，可以由业主或物业申请，经业主委员会、社区(居民)委员会或者村民委员会审核同意后就可动用。

据介绍，草案为专项维修资金紧急使用设置“绿色通道”虽然很好，但容易被业主委员会和物业服务企业恶意掏空。因此，为了满足物业专项维修资金高效安全使用，增设应急备用维修资金规定，并明确其使用范围。同时，为提高专项维修资金使用效益，确保维修资金的安全，建议增加提倡维修资金实行业主自主管理的规定，并增加政府的监管职责。